Creditul ipotecar și creditul imobiliar

Cumpărarea unei locuințe presupune existența unui venit stabil, predictibil. El poate fi de natură salarială dar și de altă natură. Puteți combina mai multe venituri (salarii, dividende, chirii, rente) dar trebuie să faceți dovada existenței lor în ultimele luni.

În plus, ar fi bine ca înainte de a lua această decizie, să experimentați o perioadă economisirea, păstrând și acumulând lună de lună o parte din venit. Rata trebuie comparată cu chiria întotdeauna, costul de oportunitate din spatele deținerii unei locuințe.

Investițiile în imobiliare trebuie să țină cont și de alte aspecte (vechimea locuinței, amplasamentul față de centru, conectivitatea cu rețeaua de transport, facilitățile din zonă etc.). Valoarea unei locuințe poate să crească sau să scadă semnificativ în timp, din diferite motive.

Cum aleg între un credit ipotecar și unul imobiliar?

Credit ipotecar - Credit garantat exclusiv cu proprietatea, care se achiziționează prin creditul acordat de bancă

Creditul imobiliar - Credit garantat și de alte proprietăți deținute de debitorul beneficiar care cumpără sau renovează o locuință prin creditul cerut băncii

Creditele ipotecare și imobiliare pot fi folosite nu doar pentru a cumpăra o locuință (nouă sau veche) ci și pentru a repara sau renova o locuință, pentru a extinde o locuință sau pentru a cumpăra un teren  pentru construirea unei locuințe în viitor (caz în care terenul trebuie să fie în intravilan și să aibă acces la utilități).

Ce este avansul și de ce este important?

Avans - sumă pe care o aduce viitorul proprietar și debitor al băncii din economiile sale (sau dintr-un împrumut pentru nevoi personale) drept contribuție inițială la valoarea locuinței cumpărată cu credit ipotecar sau imobiliar. Se plătește proprietarului de la care se cumpără locuința, la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărareEste bine ca avansul plătit să fie cât mai mare (pragul minim este de 15% pentru creditele în lei, 20% pentru creditele în Euro și 40% pentru creditele în alte valute).

Dobândă și tipuri de dobândă

Dobânda fixă - are avantajul că rămâne fixă pe întreaga perioadă de creditare, nu se schimbă indiferent de evoluția piețelor. Totuși, dacă dobânzile au o tendință de scădere, dobânda fixă îl dezavantajează pe debitor, mai ales dacă această scădere este una de durată.

Dobânda variabilă - presupune utilizarea unei baze de calcul. În România se folosește IRCC, o medie ponderată a dobânzii interbancare pe o perioadă de 3 luni, care se ajustează trimestrial. La IRCC se mai adaugă un procent în funcție de riscul pe care îl are debitorul.

*De exemplu, riscul mai mare poate să derive din calitatea proprietății cumpărate cu credit ipotecar, scadența, nivelul și tipul veniturilor etc. Dobânda variablă este dezavantajoasă în perioade de recesiune sau criză, mai frecvente în economiile care au vulnerabilități sistemice mari.

Scadența și modalitatea de rambursare

Scadența este un criteriu important în decizia de finanțare prin credit ipotecar sau imobiliar. Scadențele pot fi de la peste 5 ani la 20-30 de ani. Ccât scadența este mai mare, cu atât valoarea rambursată este mai mare.Majorarea scadențelor micșorează rata și permite încadrarea unui credit într-un venit mai mic.

Creditele bancare ipotecare și imobiliare se pot rambursa în două feluri: în rate descrescătoare și în rate egale (constante). Rate descrescătoare = principalul este egal în fiecare lună și se obține prin împărțirea sumei împrumutate la numărul de luni.

Rate egale - suma restituită este amânată spre a doua jumătate a creditului (într-o primă fază se plătește dobânda). În condiții de inflație ridicată, acesta poate fi un avantaj însă pentru debitori.

Cum se poate simula o rată?

Simularea ratei se poate face de către bancă în momentul începerii discuțiilor cu un operator bancar. Aceștia vă pot prezenta diferite simulări de rate, în funcție de diferite opțiuni legate de scadență, tip de dobândă, modalitate de rambursare, sumă împrumutată, perioadă de grație etc.

Puteți să realizați și dumneavoastră o astfel de simulare în prealabil folosind aplicațiile puse la dispoziție de către bancă.

Exemplu: În cazul Băncii Transilvania există o astfel de aplicație care simulează rata unui credit ipotecar sau imobiliar care poate fi accesată aici. 

Ce se întâmplă dacă nu mai pot să îmi achit ratele la bancă?

Odată începută derularea creditului este important să respectați scadența.

O întârziere mai mare de 30 de zile începe să ridice probleme serioase în relația cu banca. Escaladarea lor poate duce la anularea ipotecii, preluarea locuinței de către bancă. Există însă mereu spațiu de negociere cu banca și de mediere a unor posibile probleme. Căutați mereu să fiți deschiși și onești cu banca, să explicați exact problemele pe care le aveți astfel încât să fie găsite rapid cele mai bune soluții la problemele dumneavoastră.

De reținut

Locuințele pot fi cumpărate pe credit ipotecar sau imobiliar. Diferența constă în garanția imobiliară din spate. La creditul ipotecar garantarea se face doar cu imobilul pentru care se ia creditul. La creditul imobiliar pot fi aduse în garanție și alte terenuri sau imobile.

Creditele ipotecare sau imobiliare pot fi foloste și pentru repararea sau repararea unor locuințe.

Creditele ipotecare  pot avea dobândă fixă, variabilă sau o combinație între ele. În cazul în care dobânda este variabilă, baza de calcul este IRCC.

Creditele ipotecare / imobiliare pot fi rambursate în două moduri: rate descrescătoare și rate constante, fiecare având avantaje / limite specifice;

Creditele ipotecare / imobiliare presupun un avans minim (15% pentru cele în lei) care reduce hazardul moral și crește responsabilitatea celui implicat în creditare.

Creditul trebuie întotdeauna rambursat la timp.

Creditul trebuie rambursat doar de către titularul acestuia.

Costul nerambursării unui credit este extrem de mare pe termen lung.